[전세가의 무서운 폭락]역전세를 알고 전세 사기 예방하는 법

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“보증금 떼일까 잠도 못 자요”... 줄줄이 법원 달려가는 세입자들

출처: 네이버 뉴스, 매일경제, 2022년 12월 20일 접속, https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005063165?sid=101

안녕하세요, 요즘 아파트 전세 가격의 급락과 함께 보증금 사기가 급증하고 있는데요.
이사를 앞두고 전·월세 보증금을 돌려받지 못해 법원에 달려간 서울지역 세입자가 역대 최고치를 기록했다고 해요.

저도 전세계약을 한지 얼마 되지 않은 터라 기사를 보니 남의 일 같이 느껴지지 않았어요.

지난 2022년 5월 부동산 상황

2022년 5월, 그때까지만 해도 전세 가격이 하늘 높은지 모르고 오를 때였어요.
하지만 남편이 주식을 하면서 틈만 나면 경제뉴스나 기사를 보고 있었기 때문에 과거 자산버블이 생겼을 당시와 그 이후에 변화를 비교하며

특히 2021년에 미국에서 금리 인상을 예고했고 환율 상승 등의 요인을 조합했을 때 이와 같은 부동산 버블은 곧 꺼질 거라고 했죠.

정말 열심히 인장을 다녔고 틈만 나면 KB시세를 확인했어요. 정말 전세 가격이 매달 조금씩 떨어지는 게 보이더라고요. 하지만 저희는 7월 초에는 계약을 해야 했었기 때문에 하반기에 전세가가 더 하락할 거라는 것을 알고도 눈물을 머금고 계약을 했어요.
그때 역전세(주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황)를 우려한 남편은 부동산 아주머니와 임대인의 눈초리에도 불구하고 전세반환보증보험 없이는 계약하지 않겠다고 주장했어요.

브랜드 아파트에 초품아, 큰 호수공원을 낀 신축 아파트인데 뭐 그렇게 까지 하냐고 생각했겠지만
한건이라도 수익을 올려야 하는 공인중개사는 집주인을 설득해 가입해 주는 조건으로 계약을 성사시켰어요.
공인중개사는 항상 공부하고 경제기사를 통해 미래를 예측하고 있을 거라는 저의 기대와는 달리
현재만 보고 자신 있게 최근 12억에 거래가 됐었고 이후에도
10억 이하로는 절대로 떨어지지 않을 거라 역전세는 말이 안 된다고 호언장담했었죠.
하지만 현재 호가 8억까지 내려간 상황을 보고는 뭐라고 할까요?

경험을 통해 얻은 교훈

'하나의 정보는 하나의 현상을 설명하지만 취합된 정보는 앞으로 다가올 미래를 미리 보여준다'라는 말이

가슴에 와닿는 경험이었어요. 이번 경험을 토대로 요즘 부동산 가격이 무섭게 폭락하고 있는 이유를 3가지 측면에서 정리해 보았어요.

1. 연 8%에 육박하는 전세대출금리에 이자 부담이 커져 전세수요가 줄어듦

 

6개월마다 전세대출 금리 오르며 이자 눈덩이
월 이자 45만→76만→112만 원 2.6배 불어나
전세대출 90%는 변동금리

2. 전국적으로 입주물량까지 쏟아지고 있음

내년에 더 큰 폭의 가격 하락을 우려한 건설사의 밀어내기

 

3. 월세 수요가 늘어나고 있음

 

12월 첫째 주 기준 강남구 아파트 전셋값은 0.98% 하락
반전세/월세로 전환하는 추세

위와 같은 이유로 전세가가 하락하고 있는 상황에서 임차인으로서 피해를 당하지 않으려면 미리 알고 예방하는 게 최선이에요.

 

역전세로 인한 전세사기 예방법

 

근저당이 없는 집에 전세를 들어가서 확정일자를 받아놓는다면 전세금을 떼일 가능성은 거의 없지만
보통 대출이 없는 집이 없기에 위험한 거예요. 이럴 경우 예방할 수 있는 방법을 알려드릴게요.

1. 전세반환 보증보험 가입

전세반환 보증보험 뜻 : 임대인이 계약 만료 시 보증금을 한 달 또는 두 달 이내 지급하지 못하는 경우 보증사고로 보아
보증보험사가 우선 임차인 또는 대출은행에게 보증금을 반환해 주고, 임대인으로부터 구상하는 보험

단, 가입 조건이 있어요. 보증보험사도 risk를 감수하고 무조건 가입시킬 수는 없으니
집주인의 대출금과 전세금을 합친 금액이 적어도 집값의 70% 이하인 집이어야 가입이 가능해요.

예를 들어, 전세가 3억 + 집주인 대출금 2억 = 5억
매매가 6억이면 70% 가 넘기 때문에 가입 불가!

저도 서울보증보험을 통해 가입하고 싶었으나 매매가를 워낙 보수적으로 책정해서
집주인의 대출금과 전세금을 합치니 70프로가 넘었어요.
그래서 할 수 없이 기업은행에 보증보험상품(주택도시 보증 공사)을 포함한 대출상품으로 바꾸어 가입이 가능했어요.
(하지만 대출 가능 한도가 더 적어졌죠.ㅠㅠ)

2. 임차권 등기명령

주택임대차보호법에 따라 세입자가 보증금을 돌려받으려면 전셋집 실거주와 확정일자가 필요해요. 만약 임차인이 이사를 하게 되면 확정 일자가 있더라도 실거주가 아니어서 우선 변제권이 사라지게 돼요. 하지만 임차권 등기명령을 받아 등기가 이뤄지면 세입자가 보증금을 못 받은 채 이사를 한 이후에라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지되는 거예요.

3. 국가공간정보포털서 등록 여부 확인

http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=2679

공인중개사 사기도 급증하고 있기 때문에 믿고 맡길 수 있는 공인중개사인지 사이트에서 미리 확인하는 방법이에요.
이외 정부에서도 최근 세입자의 알 권리를 강화하고 임대인의 세금 체납 정보를 등기부등본에 기재하는 내용의 ‘전세 피해 방지 3 법’이 발의됐다고 해요. 이 법은 정부의 ‘전세사기 피해 방지 방안’을 법적·제도적으로 보완한 법안이라고 하네요. 집은 투자대상이기 이전에 우리 가족을 보호해 주는 안전한 보금자리인데 이런 공간이 위협받고 흔들리게 되면 상상조차 하고 싶지 않은 힘든 시간이 될 거란 생각이 들었어요.

나에게도 일어날 수 있다는 생각으로 미리미리 예방하셔서 부디 가족과 함께 안전한 보금자리에서 지낼 수 있기를 바라며 공유했어요.